Материковая часть Китая
Я не могу удержаться от чтения, изучения и анализа моделей китайского инвестора. Под китайцами я подразумеваю граждан КНР. Их огромное количество и количество расходов - не что иное как ошеломляющие, и они изменяют динамику рынка. Следовательно, для инвесторов очень важно наблюдать, понимать, следить и пытаться предсказать это удивительное явление.
Китайские туристы раскупают предметы роскоши на миллиарды долларов США. Куда бы ни направлялись эти туристы с большими затратами, розничная торговля процветает, и, следовательно, доход от аренды возрастает, принося пользу домовладельцам. В этой статье я сосредоточусь на собственности как таковой. Неудивительно, что огромные расходы граждан КНР на зарубежные покупки распространяются и на недвижимость, причем многие из них покупают во время отдыха за границей.
ПРАЗДНИЧНАЯ ОХОТА НА НЕДВИЖИМОСТИ
Более трети китайских HNWI уже купили недвижимость за границей, и 41% из них намерены инвестировать в зарубежную недвижимость в течение следующих трех лет - 66% планируют инвестировать в жилую недвижимость, согласно данным сайта Juwai. В первую десятку стран, наиболее часто задаваемых китайскими покупателями на своем сайте, входят США, Австралия, Канада, Новая Зеландия, Великобритания, Таиланд, Испания, Германия, Япония и Франция. Фактически, шесть из этих 10 стран были в списке лучших 10 мест отдыха для богатых китайцев за прошлые несколько лет.
Нет ничего нового в поведении «лети и покупай», которое мы все иногда испытываем. Однако ничто не меняет рынки недвижимости так, как это делают китайские путешественники, и они уже являются самым быстрорастущим туристическим рынком на нашей планете.
Китайский квартал, Сингапур
НАЛИЧИЕ НА КИТАЙСКИЙ ТУРИЗМ
Компании по всему миру осознали, что ценность китайских отдыхающих слишком прибыльна, чтобы ее игнорировать. Гостиничный бизнес, ритейлеры, даже китайские девелоперы и корпоративные инвесторы присоединяются к огромной денежной волне за пределами своей страны, куда стекаются китайские путешественники. Именно здесь предприятия и инвесторы стремятся инвестировать, чтобы задействовать беспрецедентный спрос на товары и услуги.
Китайские компании покупали курорты на Хоккайдо и магазины беспошлинной торговли в Токио, в основном, чтобы разместить и заработать на собственных отдыхающих и покупателей. Они знают, чтобы купить лучшее. Просто анекдот, за последние несколько поездок мы не могли найти хороший японский виски ни во многих главных магазинах вокруг Токио, ни в магазинах беспошлинной торговли в аэропорту, все это было продано китайским туристам!
Граждане Китая также стали крупнейшими иностранными покупателями домов в США в прошлом году, поскольку они покупают американскую недвижимость за миллиарды долларов. Согласно исследованию, проведенному Азиатским обществом и Rosen Consulting Group, в прошлом году из-за огромного всплеска покупок жилой и коммерческой недвижимости в Китае их пятилетние инвестиции превысили 110 миллиардов долларов. Огромные размеры этой суммы помогли рынку недвижимости восстановиться после краха, который начался в 2006 году и вызвал экономический кризис 2008 года. Несмотря на замедление из-за попыток Китая пресечь отток капитала, показатель во второй половине этого десятилетия, вероятно, удвоится до 218 миллиардов долларов, говорится в исследовании.
Очень интересно отметить результаты моих исследований и открытых источников - удивительно, что в 2014 году Китай выпустил 16 миллионов паспортов. По состоянию на 2012 год около 38 миллионов китайских граждан имели обычные паспорта, что составляло всего 2,9% от общей численности населения на тот момент. Если даже общее количество владельцев паспортов удвоилось за последние три с половиной года, это означает, что в настоящее время мы видим только около 6% китайского населения, путешествующего до сих пор. Мы можем только представить, как будут выглядеть рынки недвижимости, когда гораздо больше таких прибыльных туристов приедут за покупками за границу.
Сидней Харбор
ВОКРУГ АЗИИ
Теперь давайте посмотрим поближе к нашему дому, что происходит при трансграничной покупке недвижимости. Как я ранее правильно предсказал в этой публикации (это журнал Palace в Сингапуре) несколько месяцев назад, австралийский рынок получил большую часть поступающих денег, вложенных в их собственность. И это несмотря на различные налоги на недвижимость и ограничения на иностранных покупателей, такие как запрет на продажу подержанной собственности иностранцам. Большинство покупателей китайцы.
Тем временем в Юго-Восточной Азии китайские туристы обернулись тайской экономикой, став крупнейшим источником роста и оказав столь необходимый толчок Таиланду, без которого он был бы в упадке. Количество китайских посетителей выросло более чем на 71% в прошлом году до 7,9 миллиона. Это значительная часть почти 30 миллионов международных туристов, посещающих Таиланд. У меня пока нет достаточной информации о покупке их недвижимости в Таиланде, но они действительно заняты 4-5-звездочными отелями.
Однако видно, что большинство туристов из КНР по-прежнему приезжают группами, и это ограничивает их возможности покупать недвижимость, как это делают в США и Европе. Это лишь вопрос времени, когда больше из них придут сами по себе и переломят ситуацию на желаемой курортной собственности Королевства.
В нашем регионе не только китайцы доминируют на рынках недвижимости. Во Вьетнаме смягчение законов о недвижимости и процветающая экономика вселили вьетнамскую диаспору уверенность в том, что они будут отправлять деньги в рекордных количествах, добавляя стимул для сектора недвижимости, который сейчас переживает очередной бум после выхода из депрессии.Я также вижу, как въезжают иностранцы, но в целом на рынке недвижимости Вьетнама доминируют вьетнамцы, живущие за границей. Я также отмечаю много строительства в таких местах, как HCMC.
Моя единственная надежда состоит в том, что разработчики не будут перестраиваться и вместе с покупателями не создадут еще один пузырь. Сингапур и Гонконг находятся под контролем введенных правительствами мер по охлаждению, поэтому рынки жилья в целом находятся в упадке. Сингапур остается предпочтительной инвестицией для местных инвесторов и иностранных фондов, учитывая его тройной рейтинг А и статус «безопасной гавани».
Покупательская активность на рынке инвестиций в недвижимость Сингапура готовится к возвращению. На данный момент, однако, я вижу в основном донных рыболовов, которые возвращаются и ищут выгодные предложения в элитной жилой недвижимости в Сингапуре, которая по заниженной цене по сравнению с аналогичными объектами в Гонконге, Лондоне и Манхэттене.
Shophouse - это сегмент рынка в Сингапуре, который привлекает инвестиции. Он также был одним из моих любимых на протяжении многих лет. Я их люблю! За последние три года цены на магазины, особенно в центральных районах, подскочили из-за их дефицита и спроса со стороны фондов и иностранцев. Некоторые недавние сделки с иностранными инвесторами стоили более 2700 долларов США за кв. Фут с точки зрения общей площади. В деловых районах цены выросли примерно на 80% за последние 4 года. Похоже, что все больше иностранных фондов и частных инвесторов покупают, так как местные жители склонны больше смотреть на доходность, а в последнее время доходность очень низкая.
Иногда всего 2-3%. Тем не менее, фонды и иностранцы видят большую ценность в этих скудных драгоценных камнях, поскольку они агрессивно покупают эти дома, рассчитывая на прирост капитала. После того, как магазин был приятно отремонтирован, спрос на аренду хороший, так как арендаторы по-прежнему считают эту арендную плату достойной по сравнению с торговыми центрами или офисными зданиями более высокого класса. Я думаю, с нетерпением жду, больше покупателей будет проявлять интерес к этому сегменту недвижимости. Я также вижу большую ценность в менее центральных местах, которые могут обслуживать офисы, а также F & B в таких местах, как Kampong Glam.
Кампонг Глам является одним из «этнических центров» в относительно центральной части города. Его цены выросли не так сильно, как модные уголки китайского города, такие как Club Street. Находясь вдоль улицы Виктория и известного экзотического розничного анклава Араб-стрит, это перспективное место для инвестиций в своем портфеле.
Александр Каролик-Шлаен EMBA, экономист и инвестор в недвижимость, является генеральным директором Panache Management - консультанта по брендам и инвестициям в недвижимость
Эта статья была впервые опубликована в журнале Palace.
