Глобальный индекс недвижимости UBS за четвертый квартал 2019 года
Палас журнал Он гордится тем, что Александр Каролик Шлаен, основатель сингапурской компании Panache Management Pte Ltd, которая занимается инвестиционными проектами в сфере недвижимости и технологий, поделился своими мыслями об этом отчете UBS 2019 по недвижимости. UBS Global Real Estate Bubble Index, опубликованный ранее в этом году, дает нам несколько заметок о Сингапуре, Токио и Гонконге, единственных азиатских городах в индексе. Цены в Токио выросли за последние 4-5 лет, несмотря на негативную демографическую ситуацию в Японии, которая в конечном итоге приведет к снижению цен на недвижимость. Большая часть притока населения в Токио - местные жители, которые покидают небольшие города и переезжают в этот огромный экономический центр.
Устойчивость недвижимости Сингапура по-прежнему сохраняется
«Глобальный индекс недвижимости UBS Bubble Index ставит рынок недвижимости на долгосрочную перспективу и предназначен для отслеживания риска возникновения пузырей цен на недвижимость в городах мира», - UBS
Кроме того, иностранные покупатели очень активны в отношении жилой недвижимости, но некоторые могут задаться вопросом, кому они будут продавать свою недвижимость через несколько лет, когда ищут выход. Маловероятно, что местные жители будут покупать, и они определенно не смогут заполнить пустоту, которая будет создана, даже если часть текущих инвесторов решит продать. Хотя большинство людей найдут Японию более привлекательной для туристов, а стратегически расположенные объекты будут пользоваться хорошей арендной платой в стиле Airbnb.
«На глобальном уровне экономическая неопределенность перевешивает влияние падения процентных ставок на спрос на жилье в городах», - сказал Марк Хэфеле, директор по инвестициям UBS Global Wealth Management ».
Гонконг, как всегда, высоко в этих индексах с очень положительным показателем свойства. Но мы все еще должны увидеть какое-либо снижение цен в этом вечно востребованном городе, что даже беспрецедентные социальные волнения, похоже, не влияют на его стратосферные цены. Следует задаться вопросом, существует ли на рынке «пузырь» или это является результатом фактического высокого спроса на недвижимость в этом супер-городе. И, без сомнения, гонконгцы дорого платят за свои дома. Им понадобится 22 года работы, чтобы купить ту же квартиру в своем городе, на которую сингапурцу понадобится всего 12 лет.
Факты квалифицированного работника и как ему / ей нужно будет зарабатывать на жизнь, чтобы купить недвижимость
Это приводит нас в Сингапур. Из всех 24 городов мира, включенных в глобальный индекс недвижимости UBS, только четыре имеют текущую стоимость своего имущества ниже стоимости 2008 года. Этими четырьмя городами являются Милан, Чикаго, Дубай и Сингапур. UBS указывает, что цена является справедливой для рынка Сингапура, но читатели должны принять к сведению, что, хотя другие города, указанные в индексе, рассчитываются в широком смысле их рынка недвижимости, в Сингапуре около 80 процентов рынка находится под управлением правительства. агентства контролируют то, что называется Советом по развитию жилищного строительства, или HDB.
Это означает, что только 20 процентов рынка недвижимости Сингапура находится на частном рынке. Подавляющее большинство сингапурцев владеют и живут в HDB, в то время как небольшой процент сингапурцев живет в квартирах и земельных участках. Большинство квартир сдаются в аренду иностранцам, которые ограничены правилами покупки или аренды HDB. Таким образом, подсчет того, сколько лет требуется для покупки недвижимости в Сингапуре, не совсем корректен, поскольку местным жителям требуется гораздо меньше лет, чтобы купить их субсидируемый HDB. Принимая во внимание эти моменты, совершенно очевидно, что частный рынок в Сингапуре значительно ниже своей реальной стоимости. Сингапур вновь и вновь доказывает, что является относительно доступным в мировом масштабе. Но цены в ближайшее время не сильно вырастут из-за жестких мер по охлаждению. Эти меры несут ответственность за то, чтобы цены частного рынка были ниже их реальной стоимости, как мы можем видеть из этого сравнения индексов. Кроме того, хотя цены в Сингапуре за последние 10 лет снизились, доходы местного населения выросли. Я оцениваю среднесрочную и долгосрочную оценку цен на недвижимость. Кроме того, я прогнозирую, что процентные ставки будут мягкими в ближайшие годы, что может ускорить оценку этого ограниченного и привлекательного рынка недвижимости. Читайте о других историях Алекса Шлейна здесь.
Обозреватель Luxury Expert - Александр Каролик-Шлаен
Об Александре Каролике Шлаене
Александр Каролик Шлаен, Executive MBA, является основателем сингапурской компании Panache Management Pte Ltd, которая представляет Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa и Formitalia в Азии. Panache Management занимается инвестиционными проектами в сфере недвижимости и технологий и предоставляет роскошные интерьеры и дизайн для эксклюзивной недвижимости, частных самолетов и суперяхт. Шлаен появлялся в различных региональных и глобальных СМИ и с 2009 года публикует колонки Luxury Expert в региональных деловых журналах. Он также являлся председателем жюри конкурса Asia Property Awards и часто посещал авторитетные бизнес-форумы. Узнайте больше о PanacheManage.com
Другое понимание: Список Sotheby's International Realty, Сингапур.
Хан Хуан Мэй, директор по исследованиям, List Sotheby's International Realty.
Известно, что на большинстве рынков недвижимости время от времени возникают ценовые пузыри - признаки этого включают повышение цен на жилье более быстрыми темпами, чем рост доходов, низкие процентные ставки, чрезмерное ипотечное кредитование, высокая ликвидность и приток иностранных инвестиций. фонды.Диаграмма UBS показывает, что Гонконг, Мюнхен, Торонто, Ванкувер и Амстердам были в пятерке самых дорогих городов в 2018 году из-за быстрого роста цен на жилье. На другом конце шкалы Чикаго был оценен как «недооцененный», в то время как Милан, Сингапур и Бостон считались «справедливо» оцененными. Рынок жилья в Сингапуре является контролируемым свободным рынком, так как правительство внимательно следит за ним и будет вмешиваться, чтобы обеспечить стабильность и устойчивый рост цен. Вмешательства необходимы для того, чтобы цены на частные дома оставались на одном уровне в условиях высокой ликвидности инвестируемых средств в системе. Неизменно прочный статус безопасного убежища Сингапура делает его благоприятным местом для инвестиций в недвижимость. Меры по охлаждению, такие как ужесточение финансирования и введение более высоких гербовых сборов, были довольно успешными в Сингапуре, но не так в других городах, таких как Гонконг и Ванкувер.
«Сингапур остался в справедливой категории, относительно неизменной с точки зрения риска пузыря. Рынок жилья в Сингапуре является свободным рынком в контролируемой среде, поскольку правительство внимательно следит за ним и будет вмешиваться, чтобы обеспечить стабильную рыночную стабильность и устойчивый рост цен. Вмешательства необходимы для того, чтобы цены на частные дома оставались на одном уровне в условиях высокой ликвидности инвестируемых средств в системе. Неизменно прочный статус безопасного убежища Сингапура делает его благоприятным местом для инвестиций в недвижимость. Меры по охлаждению, такие как ужесточение финансирования и введение более высоких гербовых сборов, были довольно успешными в Сингапуре, но не так в других городах, таких как Гонконг и Ванкувер. Для сравнения, рынок жилья с завышенной ценой может столкнуться с большими рисками, поскольку мы сталкиваемся с препятствиями рецессии из-за затянувшейся торговой войны между США и Китаем и Brexit без сделок ». - Хан Хуан Мэй, директор по исследованиям List Sotheby's International Realty.
UBS 2019 Рост цен
Поскольку мы сталкиваемся с препятствиями, связанными с рецессией из-за затянувшейся торговой войны между США и Китаем и безрезультатным Brexit, будет все труднее исправить рынок жилья с завышенной ценой, чтобы сделать дома более доступными.
В штучной упаковке: что происходит в APAC
Глобальный индекс пузырей недвижимости UBS гласит: «За последние четыре квартала баллы индекса пузырей в городах APAC не увеличились. В Гонконге импульс ослаб, а цены немного снизились с середины 2018 года. Тем не менее, хотя город все еще находится на территории, подверженной риску возникновения пузырей, учитывая, что цены за последние 10 лет удвоились, фундаментального изменения тенденции не предвидится. Тем не менее, в течение следующих нескольких кварталов вероятна более высокая волатильность цен. Рынок жилья в Сингапуре, напротив, был удивительно стабильным в течение последних нескольких лет. Ужесточение нормативного регулирования оказалось эффективным и сдерживало чрезмерный рост цен. Реальные цены в основном на том же уровне, что и в 2012 году, так что город остается на справедливой стоимости. В Сиднее, городе, который всего два года назад находился на территории, подверженной риску возникновения пузырей, цены падают. Они исправляются двузначным числом в течение года, что значительно снижает показатель индекса. Снижение покупательской активности за рубежом и ужесточение ипотечного кредитования продолжали сдерживать общий спрос. Напротив, цены в Токио увеличивались на 5 процентов ежегодно с 2014 года, отделяя от остальной части страны. Как следствие, рынок присоединился к группе крайне недоступных городов, и оценка возросла.
