Эффект Brexit: будущее Лондонской недвижимости
В часы и дни после референдума в Великобритании, на котором 51,9% избирателей выбрали выход из Европейского Союза, большая часть страны выглядела шокированной. Кампания была горькой и интуитивной, движимой подстрекательством к риторике вокруг британской иммиграции, экономики и бюрократической элиты, но многие внутри Британии и за ее пределами не ожидали, что голосование по отпуску превалирует.
Когда мир столкнулся с результатами, рынки отреагировали в масштабе, невиданном со времен финансового кризиса. Фунт упал до самого низкого уровня с 1985 года, азиатские акции упали, и буквально через несколько дней появились новости о том, что Standard & Poor's лишило Британию ее кредитного рейтинга тройного уровня. Голосование подготовило нацию к предстоящим ожесточенным переговорам о разводе, и, поскольку нет прецедента для страны, выходящей из торгового блока ЕС с 28 государствами-членами, царит неопределенность в отношении того, как именно Великобритания будет вести переговоры о своей новой позиции в рамках политической и политической жизни. экономический ландшафт.
Южная набережная Плаза
Эта неопределенность уже затронула рынок недвижимости, особенно в Лондоне, где некоторые покупатели отказывались от покупок, обеспокоенные будущим города. Казначейство Великобритании перед голосованием предупредило, что цены на жилую недвижимость будут на 18% ниже, если страна проголосует за отъезд. Говард Арчер, главный европейский и британский экономист IHS Economics, сказал, что активность на рынке жилья и цены подвергаются «очень серьезному риску продолжительного, заметного спада после решения Великобритании покинуть» Европейский Союз. Он прогнозирует, что цены на жилье могут упасть на 5% во второй половине 2016 года и еще на 5% в 2017 году.
«Голосование за Brexit создаст период новой неопределенности на первичном рынке жилья в Лондоне», - сказал Лиам Бэйли, глава глобального исследования Knight Frank в Лондоне. «Некоторый спрос, особенно со стороны инвесторов, будет отложен, а в некоторых случаях перенаправлен».
Терраса для жителей Южной набережной Плаза
Brexit представляет новую неопределенность после ряда событий, которые уже ослабили лондонский рынок недвижимости. В период с 2009 по 2014 год Лондон неоднократно попадал в заголовки новостей о рекордных продажах роскошных особняков богатым покупателям из России, Ближнего Востока и Азии, многие из которых находятся в центральных кварталах города, так называемые «золотые почтовые индексы», в которые входит Белгравия. , Найтсбридж, Кенсингтон, Мэйфэр и Холланд Парк. Однако с 2014 года рынок замедлился.
Некоторые из встречных ветров пришли в виде налогов. Новая ставка гербового сбора, введенная в декабре 2014 года, взимает 10% с объектов недвижимости стоимостью более 925 000 фунтов стерлингов (1,3 млн. Долларов США) и 12% с объектов недвижимости стоимостью более 1,5 млн. Фунтов стерлингов (2,5 млн. Долларов США). По состоянию на апрель этого года, покупатели второго жилья и домовладений облагаются еще одним налогом; 3% -ный гербовый сбор, предназначенный для выравнивания поля между инвесторами и начинающими покупателями.
Влияние новых ставок гербовых сборов уже ощущалось на рынке: гораздо меньше сделок зафиксировано в диапазоне более 2 миллионов долларов США. Затем кампания Brexit дала покупателям и продавцам дальнейшую паузу. «Покупатели и продавцы откладывали решения из-за перспективы проникновения на неисследованную экономическую и политическую территорию», - говорит Том Билл, глава Лондонского отдела исследований жилья в Knight Frank. Согласно данным Knight Frank, спрос в мае 2016 года оставался слабым даже на объекты недвижимости, цены на которые упали на 10% и более.
South Quay Plaza Угловой вид
В городе, который привлекает значительные инвестиции с международных рынков, местные политические потрясения являются лишь частью головоломки. За прошедший год крупные иностранные инвесторы в британскую недвижимость пострадали от собственных неудач: низкие цены на нефть на Ближнем Востоке, проблемы с валютой в России, рецессия в Бразилии и потрясения на фондовом рынке в Китае, которые все способствовали лишь немногим элитные транзакции. В 2014 году ближневосточные инвесторы составляли 15% основных покупателей в центральной части Лондона; в 2015 году они составили 4%.
По словам Йоланде Барнс, главы отдела мировых исследований Savills, кампания Brexit стала удобным оправданием замедления рынка, которое уже происходило. Данные Savills показывают, что цены в центральном Лондоне в 2015 году упали на 6%, а объемы сделок сократились на 40%. «Brexit был очень хорошим предлогом для людей, чтобы они ничего не делали на рынке, где люди все равно ничего бы не сделали», - говорит Барнс.
Тем не менее, неожиданный результат референдума добавил еще одно, еще большее препятствие на рынок, который все еще приспосабливался к гербовым пошлинам и глобальным геополитическим факторам. «Первичный лондонский рынок недвижимости выиграл бы от чего-то, что кажется маловероятным в ближайшей перспективе: шесть месяцев без происшествий», - говорит Том Билл из Knight Frank.
Однако для некоторых иностранных инвесторов нынешние потрясения представляют собой возможность. Покупатели получат повышенную стоимость при покупке недвижимости в Лондоне в результате обесценивания фунта стерлингов, говорит Питер Ветерелл, брокер из Mayfair. «Для иностранных покупателей это значительное и резкое падение стоимости фунта стерлингов фактически компенсирует гербовый сбор и налоговые корректировки, и оно сделает недвижимость в Лондоне выгодной инвестицией для иностранных инвесторов, достаточно смелых, чтобы испытать страх, несмотря на неопределенность рынка».
Вид с одного Тауэрского моста - Спальня хозяев
Для многих, кто верит в долгосрочную устойчивость Лондона, нынешние разрушения на рынке не изменяют общую привлекательность города, особенно в качестве убежища для сохранения богатства. Исследования, проведенные Knight Frank, показывают, что за последнее десятилетие город привлек более чем вдвое больше людей с высоким чистым доходом с развивающихся рынков (114 000), чем США и Австралия вместе (42 000 и 22 000 соответственно). Инвесторов привлекают безопасность города, хорошие школы, зеленая среда и центральный часовой пояс, факторы, которые вряд ли изменятся в результате голосования за Brexit.
Город также активно инвестирует в будущее. Более широкий взгляд на рынок недвижимости также показывает, что, хотя спрос на недвижимость Prime Central London в последние годы снизился, наблюдается интерес к большему Лондону, где схемы возрождения и обновленные возможности подключения и инфраструктурные проекты меняют ландшафт роскоши. жить.
«Поскольку золотые почтовые индексы Лондона стали менее доступными после финансового кризиса, покупатели все больше и больше ищут более выгодные цены», - говорит Том Билл. Хотя они ищут лучшую ценность, им все еще нужны «лучшие в своем классе спецификации и средства», и это означает, что все большее внимание уделяется качеству схем, а не желанию быть в конкретной области.
Разработчики воспользовались этим спросом, и это повышает общий уровень качества новостроек, которые все чаще включают в себя пакеты услуг, услуги, коммерческие и культурные компоненты. Хотя такие эксперименты в урбанизме и создании мест являются обычным явлением в таких городах, как Майами, Гонконг или Сингапур, они являются относительно новым явлением в Лондоне.
По словам Тома Билла, Southbank, одна из первых областей, подлежащих оживлению, ранее не была на карте для богатых инвесторов, но имела более высокие темпы роста по сравнению с другими основными районами и служит примером того, как могут развиваться новые рынки.
Экстерьер One Tower Bridge
В дополнение к Осколку (самое высокое здание в Западной Европе), в этом районе находится Лондон, проект, спроектированный Foster + Partners, и One Tower Bridge, проект от Berkeley Homes, который объединяет роскошные резиденции с магазинами, ресторанами, пешеходами. пешеходные дорожки и оживленный прибрежный парк. В дополнение к своим культурным предложениям популярный лондонский пивной бар The Ivy недавно объявил о планах открыть площадку на первом этаже у башни One Tower Bridge, а лондонский театр вскоре займёт затонувший театр на 900 мест. Сама схема включает в себя значительное пространство для жизни на открытом воздухе, также новинка для Лондона. «Что действительно особенного в этом проекте, так это объем динамичной террасы и пространства на крыше, а также кухни на открытом воздухе, джакузи и беседки», - говорит Мюррей Левинсон, партнер Squire & Partners, который разработал проект.
С вершины пентхауса Тауэр, который оснащен террасой на крыше и гидромассажной ванной, вы можете увидеть через Темзу до Лондона, Тауэрский мост, Лондонский Тауэр и другие. Малоэтажные здания, расположенные напротив реки, имеют раздвижные стеклянные двери, которые открываются на широкие террасы с видом на ратушу и Тауэрский мост. Представления были сильной точкой продажи для проекта, который в настоящее время продан на 90%. Качество строительства (интерьеры включают столярные изделия ручной работы, полированные мраморные столешницы, бытовую технику Miele и системы домашней автоматизации) также привлекло внимание, как и пакет услуг: круглосуточный консьерж-сервис от Harrods Estates, тренажерный зал, спа-салон и крытый бассейн. включены. Осталось примерно 23 единицы, включая отдельные пентхаусы. По цене около 3900 долларов за квадратный фут.
Концепция смешанного использования также распространяется в большом Лондоне с такими схемами, как «Девять вязов», намеченных на 20 000 новых домов, и далее на запад, в «Белый город», где проводится капитальный ремонт стоимостью 10 миллиардов долларов США, целью которого является превращение района из абсолютного, коммерческий ландшафт в оживленном районе с 5000 новыми домами, магазинами и офисным центром для компаний, связанных со СМИ. В рамках возрождения лондонский девелопер Stanhope превращает бывшую штаб-квартиру BBC в роскошные резиденции.
На востоке высокие башни также умножаются в городе, который когда-то определялся более равномерным, мелкомасштабным урбанизмом. В Canary Wharf компания Herzog & de Meuron спроектировала новую башню, получившую название Rolling Pin из-за ее высокой цилиндрической формы, а Foster + Partners разработали South Quay Plaza, самый высокий жилой проект, строящийся в настоящее время в ЕС.
One Tower Bridge Триплекс Терраса с видом
Исторически оживленный порт, а в последнее время и место растущего финансового района, Кэнэри-Уорф также становится все более желанным местом для жизни. Ожидания будущего роста подкрепляются появлением новой линии Crossrail, запланированной на 2018 год, что значительно сократит время в пути до центра Лондона. Сегодня область все еще ощущается как корпоративная, но разработчики намерены объединить жилые и коммерческие программы с улучшенными возможностями подключения по мере развития сообщества.
«Canary Wharf становится все более смешанным и увеличится до 200 000 человек», - говорит Гарри Льюис, управляющий директор Berkeley Homes, который разрабатывает South Quay Plaza. «Доходность от аренды здесь выше, и прибытие Crossrail станет переломным моментом».
South Quay Plaza расположен на набережной, прямо напротив центрального делового района, и хотя многие из соседних зданий построены прямо на краю береговой линии, Грант Брукер, руководитель студии в Foster + Partners, хотел подходить к месту иначе.«Важно пропустить дневной свет», - говорит он, объясняя, что, наклонив башни в форме куба, которые занимают сравнительно небольшую площадь (более 64% площадок не будет развито), он смог создать гораздо больше экспозиций. «У здания нет задней стороны», - говорит он. «У каждого подразделения фантастический фасад».
Команда Brooker's также использует свой обширный опыт в проектировании зданий на международном уровне, чтобы создать комплексную программу удобств, которая включает в себя оздоровительный клуб, спа-салон и 20-метровый бассейн, а также клубный лаундж для жителей, который занимает весь 56-й этаж и включает в себя бар, зал для просмотра и большая терраса. «В ранних событиях в Лондоне отсутствовал тип удобств, которые необходимы для того, чтобы здание действительно работало», - говорит Брукер.
Планируемая к заселению, начиная с 2020 года, South Quay Plaza будет включать в себя 888 квартир в 36-этажных и 68-этажных башнях, от студий до резиденций и пентхаусов с тремя спальнями. На сегодняшний день Berkeley Homes выпустила 350 квартир по цене от 990 000 долларов. На сегодняшний день половина этих блоков продана, и спрос в Азии был высоким: 50% международных покупателей проекта происходят из Китая.
Адам Чаллис, глава отдела исследований жилья в Jones Lang LaSalle, говорит, что схемы регенерации, такие как Canary Wharf, особенно популярны среди азиатских покупателей, потому что они понимают потенциал долгосрочных инвестиций. «Они понимают это, потому что видели, как это происходит в их собственных странах», - говорит он. Чаллис также отметил общий сдвиг в отношении покупателей в последние годы, когда инвесторы внимательно смотрят на программы, схемы и кварталы и рассматривают это решение как инвестицию в Лондон в целом.
Время покажет, как Британии удастся договориться о своем выходе из Европейского Союза, и как Лондонские ярмарки в результате изменений. Многое будет зависеть от долгосрочных последствий Brexit для британского бизнеса, особенно в огромном финансовом секторе страны. До референдума, согласно прогнозам, население Лондона будет расти на 100 000 человек в год в течение следующего десятилетия, а предложение жилья будет отставать. Для тех, кто верит в будущее города и его потенциал роста, сейчас, возможно, настало время сделать решающий шаг.
Эта статья была впервые опубликована в журнале Palace.
